利水
茯苓味甘而淡，甘則能補，藥性平和，可祛邪，可扶正，利水不傷正氣，是利水消腫之要藥。對于水濕內停所致的水腫、小便不利，脾腎陽虛引起的水腫、水熱互結，陰虛引起的小便不利、水腫等病癥配伍相應中藥都有利水消腫的效果。
滲濕
茯苓味甘而淡，淡則能滲，使濕無所聚，痰無由生。對痰飲之目眩心悸，飲停于胃而嘔吐者配伍相應中藥有滲泄水濕的功效。
健脾
茯苓歸脾經，有健脾、滲濕而止瀉，補中之功效。常配伍用于脾虛濕盛泄瀉者。
寧心
茯苓歸心經，善寧心安神，常用于心脾兩虛、氣血不足引起的心悸、失眠、健忘，心氣虛引起的驚恐而不安臥者配伍相應中藥有補益心脾，鎮靜安神的功效。
預防胃潰瘍
茯苓水浸膏給大鼠口服，可預防輕度胃潰瘍的發生，對小鼠也有預防水侵襲所致應激性胃潰瘍的效果。
護肝
大鼠皮下注射茯苓注射液，對四氧化碳引起的肝細胞損傷及丙氨酸氨基轉移酶升高有良好的防治效果。
抗癌
茯苓素在體內外均有明顯增強巨噬細胞產生誘生腫瘤壞死因子的能力，且有顯著的劑量依賴關系。在體內對小鼠移植性腫瘤S180細胞有明顯的抑制生長作用，其作用強弱與腫瘤壞死因子的水平呈正相關。茯苓素對抗癌藥有增效作用。
免疫增強
茯苓聚糖對正常及荷瘤小鼠的免疫功能有增強作用，能增強小鼠巨噬細胞吞噬功能，使脾臟抗體分泌細胞明顯增多，增加荷瘤小鼠的ANAE陽性淋巴細胞數，拮抗小鼠的胸腺萎縮和脾臟增大。茯苓多糖能改善老年人的細胞免疫功能，對體液免疫無明顯影響。
降血糖
茯苓對2型糖尿病患者有一定的降糖效果。茯苓有高含量的膳食纖維，可溶性膳食纖維有改善餐后血糖，提高胰島素的敏感性，改善口服葡萄糖耐量，降低血清總膽固醇、低密度脂蛋白膽固醇和甘油三酯的作用。
延緩衰老
大劑量茯苓可以抑制老年大白鼠皮膚中羥脯氨酸含量的降低，抑制膠原蛋白分子之間的交聯，從而一到修復膠原蛋白，延緩皮膚衰老的作用。
